Quoted – 小陽春後 樓市料牛皮

【明報專訊】明報地產版主管陸振球在同一場合指出,他經常會以10個指標來觀察樓市,包括﹕(1)供應、(2)利率和按息、(3)通脹、(4)租金回報、(5)供樓負擔比率、(6)經濟增長、(7)失業率、(8)股市、 (9)貨幣供應及(10)美元走勢。

先說供應,近一年來政府無疑增加了土地供應,並答允復建居屋,但建居屋需時,估計2014年以前,每年落成量仍不足2萬伙,對樓市未必即時造成太大衝擊。同一時間,美國聯儲局卻暗示2014年底前仍會維持超低息,近期雖然中國和香港通脹稍為回落,但仍在相對高水平,則對樓市有支持作用。

至於租金回報,現時一般住宅單位仍平均3厘多回報率,仍高於按揭息率,供樓負擔比率接近20年的略高於四成水平,對樓市屬於中性。雖然預計今年經濟增長率會較去年回落,但失業率卻處於近年低位,兩者的好淡作用可算互相抵消。

美元回軟港股回升 造就小陽春

另外,市場憧憬中國會放寬銀根,以及美國有可能在總統大選前推出QE3(第三輪量化寬鬆措施),如成事,則有利刺激香港的貨幣供應增加,但效果料會遜於QE1和QE2。至於美元走勢,歷史數據顯示,每當美元走強,香港樓價多偏軟,美元弱時,香港樓價則強,近期歐債危機緩和,除令港股大幅回升,有助增加樓市信心外,歐元也趁勢反彈,令美元回軟,香港也同一時間出現了「小陽春」。

油價升穿頸線 反映地緣政治風險

陸振球認為,總合上述10個指標,對樓市的影響好淡皆有,因此,估計當「小陽春」過後,樓市表現會牛皮居多,不會大升,也不虞急跌。當然,後市仍要考慮特首選情後的政策風險,以及近期油價升穿大型頭肩底的頸線阻力,其中原因包括市場憂慮美國及盟友會否攻打伊朗,若真成事,將影響全球尤其中國的石油供應,對股市和樓市,都可能會造成衝擊。

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